Bruxelles uvodi revolucionarni zakon: Hoće li stanarine konačno postati pristupačne?

U Bruxellesu, glavnom gradu Belgije i administrativnom središtu Europske unije, početkom svibnja 2025. stupio je na snagu novi stambeni zakon koji ima za cilj obuzdati rastuće cijene najma

Ovaj zakon, koji utječe na više od 30.000 domova, posebno je usmjeren na regulaciju cijena kratkoročnih najmova, poput onih na platformama kao što je Airbnb, te na zaštitu stanara od nepravednih poskupljenja.

Kako bi se osigurala veća dostupnost stanovanja, posebno u središtu grada gdje je pritisak na tržište nekretnina najveći, vlasti uvode stroge mjere i sankcije za nepoštivanje novih pravila. Ovaj članak istražuje ključne aspekte novog zakona, njegove implikacije na stanare i vlasnike te šire posljedice za stambeno tržište u Bruxellesu.

Novi zakon mijenja pravila igre

Kontrola cijena najma

Novi zakon, koji je stupio na snagu 1. svibnja 2025., donosi značajne promjene u Bruxellesovu stambenom kodu, posebno u članku 224. Prema novim pravilima, stanarina koja prelazi 20% regionalnih referentnih cijena smatra se nezakonitom, osim ako vlasnik ne može dokazati da nekretnina posjeduje iznimne kvalitete koje opravdavaju višu cijenu.

Referentne cijene temelje se na prosjecima tržišta i objektivnim karakteristikama nekretnine, poput starosti, veličine, lokacije i energetske učinkovitosti. Ova mjera ima za cilj spriječiti pretjerane stanarine koje su u prošlosti bile uobičajene zbog principa slobodnog određivanja cijena na temelju ugovorne autonomije.

Prema izvješću The Brussels Times, stanarine u Bruxellesu rasle su brže od inflacije, što je rezultiralo nepravednim cijenama, posebno u središnjim dijelovima grada. Sada stanari imaju pravo podnijeti pritužbu sudu ako smatraju da je njihova stanarina previsoka, a sudac će odluku temeljiti na usporedbi s referentnim cijenama. Ako se utvrdi da je stanarina previsoka, vlasnik može biti prisiljen sniziti cijenu, a u slučaju neadekvatnih uvjeta stanovanja, sud može čak zabraniti iznajmljivanje nekretnine.

Borba protiv nelegalnih kratkoročnih najmova

Jedan od ključnih ciljeva novog zakona je suzbijanje nelegalnih kratkoročnih najmova, posebno onih koji se nude putem platformi poput Airbnb-a. Prema izvješću Euro News, gradske vlasti su već zatvorile jednu zgradu zbog neovlaštenog iznajmljivanja, što je izazvalo mješovite reakcije.

Dok lokalni stanovnici poput Mauricea Demarteaua ističu problem nedostatka smještaja za radnike zbog prevelikog broja turista, hotelieri poput Rodolphea van Weyenbergha, glasnogovornika Udruge hotela Bruxellesa, pozdravljaju ovu mjeru jer smatraju da je korak u pravom smjeru za uvođenje reda na tržištu.

Gradski dužnosnici nadaju se da će ovakve mjere poslati snažnu poruku vlasnicima koji krše pravila, a istovremeno osigurati veću dostupnost stanova za dugoročni najam. Ovo je posebno važno jer je, prema studiji VUB-a iz 2023., prisutnost Airbnb-a u određenim četvrtima dovela do porasta stanarina za 1,6% po dodatnoj nekretnini na 100 kućanstava, smanjujući ponudu na tržištu dugoročnog najma.

Zaštita stanara: Novi standardi i prava

Ograničenja na jamčevine i uvjeti najma

Osim kontrole cijena, zakon donosi i dodatne zaštite za stanare. Od 1. studenog 2024., jamčevina za najam ograničena je na iznos koji ne smije premašiti dvije mjesečne stanarine, a stanari sada imaju mogućnost odabrati oblik jamčevine, uključujući personalnu garanciju putem treće strane. Ova promjena olakšava stanarima pristup stanovanju, ali može povećati rizik za vlasnike zbog potencijalne nesolventnosti garanta.

Također, zabranjene su klauzule u ugovorima koje sprječavaju stanare da se prijave na adresi iznajmljenog stana ili im zabranjuju držanje kućnih ljubimaca, osim ako vlasnik ne pruži opravdane razloge. Ove mjere osiguravaju veću fleksibilnost i sigurnost za stanare, dok istovremeno nameću stroža pravila vlasnicima.

Sigurnost i kvaliteta stanovanja

Novi zakon također uvodi obvezu ugradnje detektora dima u svim domovima u Bruxellesu od 1. siječnja 2025., što se odnosi kako na iznajmljene tako i na vlasničke nekretnine. Ova mjera usklađuje Bruxelles s drugim belgijskim regijama poput Valonije i Flandrije, gdje su takvi propisi već na snazi. Nadalje, Regionalna direkcija za stambene inspekcije (DIRL) ovlaštena je za provjeru usklađenosti svih stambenih objekata s normama zdravlja, sigurnosti i opreme.

U slučaju da se utvrdi da je nekretnina neadekvatna za stanovanje, vlasnik može snositi troškove preseljenja stanara, a u ekstremnim slučajevima može se zabraniti iznajmljivanje. Ove mjere imaju za cilj poboljšati uvjete stanovanja, posebno za najranjivije skupine stanovnika.

Hoće li zakon postići cilj?

Dok su mnogi stanari pozdravili novi zakon kao korak prema većoj pravednosti, vlasnici nekretnina izrazili su zabrinutost zbog povećane regulacije. Upravljanje najmom postat će složenije, a vlasnici će morati biti proaktivni u osiguravanju usklađenosti s novim pravilima kako bi izbjegli kazne.

S druge strane, hotelijeri smatraju da zakon pomaže u suzbijanju nepoštene konkurencije koju stvaraju nelegalni kratkoročni najmovi.

Stambena kriza u Europi

Bruxelles nije usamljen u borbi protiv stambene krize. Prema EUobserveru, cijene najma u Europi porasle su za gotovo 23% između 2010. i kraja 2023., dok su cijene kuća skočile za gotovo 48%. Gradovi poput Lisabona, Dublina i Amsterdama suočavaju se sličnim problemima, gdje kratkoročni najmovi i nedostatak novih stambenih objekata povećavaju pritisak na tržište.

U Bruxellesu, gdje je prosječna cijena najma za stan porasla na 1.205 eura u 2023., a samo četvrtina novih stanara može pronaći smještaj za manje od 900 eura mjesečno, potreba za reformama očita je.

Budućnost stanovanja u Bruxellesu

Novi zakon predstavlja značajan korak prema rješavanju stambene krize u Bruxellesu, no ostaje pitanje hoće li biti dovoljan za dugoročno stabiliziranje tržišta. Povećanje ponude stambenih prostora, posebno za stanare s nižim primanjima, i dalje je ključni izazov. Kako ističe Kristof Thijs iz CIB-a, jedino rješenje za trenutačne poteškoće je širenje ponude stanova, što zahtijeva temeljite političke promjene.

Ovaj zakon, iako ambiciozan, samo je dio slagalice. Dok stanari dobivaju veću zaštitu, vlasnici se suočavaju s novim izazovima, a gradske vlasti moraju osigurati ravnotežu između prava stanara i interesa vlasnika. Bruxelles, kao europski politički i gospodarski centar, nastavit će privlačiti stanovnike i investitore, što znači da će stambeno tržište ostati pod povećalom javnosti i vlasti.