Mogu li i hoće li zgrade postati tvrtke?

Zgrade postaju pravne osobe, dobivaju OIB. To znači da se mijenja način razmišljanja o zgradama, onih koji žive u njima i onih koji s njima posluju. Jedan je to od zaključaka rasprave koju su na ovogodišnjem MBF-u u predivnom Rovinju organizirali odvjetničko društvo Porobija & Špoljarić i platforma ZGRADOnačelnik.hr.

Predstavljena je ideja, model „Zgrada d.d.“ Naime, sada kada zgrade dobivaju OIB i pravnu osobnost, postaju svojevrsna tvrtka s kojom će se moći lakše poslovati.

Najvažniji zakonski noviteti

Na početku predavanja prezentaciju je održao Nebojša Vitez, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Porobija & Špoljarić. Govorio je o najvažnijim zakonskim novitetima koji su uvedeni novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu s prvim danom ove godine.

• Ovaj je Zakon po prvi put precizno definirao i regulirao Međuvlasnički ugovor, pričuvu, donošenje odluka, ulogu predstavnika suvlasnika, vijeće suvlasnika, kratkoročni najam i druge bitne stavke, a po prvi put su definirani i prekršaji suvlasnika, suvlasnika, upravitelja i izvođača radova, ali i sankcije – istaknuo je Vitez u svojoj prezentaciji.

Osim toga, Vitez je napomenuo da su prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada definirani zajednički dijelovi zgrade i to su nosiva konstrukcija zgrade, pokrov, prohodne i neprohodne zajedničke terase, pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata, vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade, ovojnica zgrade i slično. Naravno, suvlasnici Međuvlasničkim ugovorom mogu i drugačije odrediti i dodati ono što je primjenjivo u njihovoj zgradi.

Općenito, novi je Zakon donio detaljniji normativni okvir primjeren novim izazovima

Također, apsolutno zahtijeva poznavanje prava, svakako je izazov za upravitelje, ali i suvlasnike te je vrlo važno aktivno sudjelovanje pravne struke i bitno je maksimalno iskoristiti mogućnosti samoregulacije.

Kada je riječ o usporedbi zgrade i tvrtke, odnosno ideje o „Zgradi d.d.“ Ana Leko Vučković, savjetnica na ZGRADOnačelnik.hr-u, u svojoj je prezentaciji istaknula da svi mi kao suvlasnici stanova zapravo postajemo dioničari – naš stan je naš privatni prostor, ali fasada, krov, stubište, dvorište ili dizalo – to su zajednički resursi, u kojima svaki suvlasnik ima svoj udio.

– Zgrade su danas sve kompleksniji sustavi – ako se ne održavaju troškovi rastu i vrijednost stanova pada. Ako se njima, pak, upravlja pametno, svi imamo koristi: ugodnije nam je živjeti, računi su niži, a vrijednost stanova raste – rekla je Leko Vučković.

Panel rasprava

Uslijedila je panel rasprava na kojoj su, pored odvjetnika Viteza, sudjelovali Vedrana Likan, predstavnica suvlasnika (Mali Vatikan u Zagrebu) i direktorica Colliersa i Boro Vujović, direktor i vlasnik Operete. Raspravu je moderirao Tin Bašić, savjetnik ZGRADOnačelnik.hr-a.

– Poveznica između direktorske pozicije na poslu i predstavnika suvlasnika? Puno je zahtjevnije stvoriti povjerenje suvlasnika. I da ta osoba, predstavnik, zna što radi. Izazov je i u tome da ta osoba bude motivirana. Primjerice, uvela sam nekakav režim sastanaka, sudjelovanja, svi moraju proučiti dokumente koje im pripremim za sastanak – poručila je Likan i naglasila da je zgrada je definitivno dioničko društvo.

– O mom susjedu, stubištu, čistoći ovisi cijena mog kvadrata, vrijednost moje nekretnine – istaknula je Likan.

– Neke stanove prodajemo jer je susjedstvo dobro, a neke ne možemo jer su kvartovi loši. Sve to ima utjecaj na cijenu nekretnine. Situacija je takva da će ljudi kupiti stan koji odgovara po lokaciji, cijeni i nekim parametrima – to je to. Većina ljudi zbog tog kupuje stanove – pojasnio je Vujović i dodao da se mijenjaju trendovi i svijest kupaca.

– Ponuda je slaba, ali kad dođe do takvih odluka, onda se sve gleda. Kupci su postali sve svjesniji. Radije ćete kupiti stan u onoj zgradi gdje je bolji predstavnik suvlasnika – zaključio je Vujović.

Odvjetnik Vitez upozorio je da je glavni problem u tome što suvlasnici ne poznaju pravne regulacije

– Propustili smo poučiti suvlasnike o tome koja su njihova prava i obveze, ljudi još uvijek očekuju da će SIZ doći i popraviti kvar. Oni ne shvaćaju da upravitelji imaju drugačije obveze. Svaka zgrada bi trebala po svojoj mjeri imati skrojen međuvlasnički ugovor. Bojim se da će se i dalje „štancati“ ugovori u kojima nitko neće izraziti svoje želje – rekao je Vitez.

Što se tiče samog Zakona, napomenuo je Vitez, nitko od nas nije opazio da su ugovor o upravljanju i međuvlasnički ugovor građansko pravo.

– Ugovor mora biti individualni krojen, ako su ljudi sudjelovali u njegov izradi onda će se ponašati tako da ga i poštuju – zaključio je Vitez.

Više informacija pročitajte na ZGRADOnačelnik.hr-u, a prezentacije i raspravu možete pogledati na YouTube kanalu ZGRADOnačelnik.hr-a: