Boston pretvara prazne urede u stanove: Program koji mijenja lice grada

BOSTON PRETVARA PRAZNE UREDE U STANOVE: Boston je pokrenuo Downtown Conversion Program, koji se temelji na prenamjeni poslovnih zgrada u stambene jedinice. Riječ je o strategiji koja ima potencijal istodobno riješiti problem stambene krize i oživjeti središte grada.

Pandemija, promjene u načinu rada i porast troškova poslovanja ostavili su duboke tragove u američkim gradovima. Pojava masovnog rada na daljinu i hibridnih modela dovela je do toga da su brojni uredi ostali prazni. Dok poslovne četvrti zjape poluprazne, potražnja za stambenim prostorom sve je veća.

Boston je na ovaj izazov odgovorio hrabrom inicijativom – pokretanjem Downtown Conversion Programa, koji se temelji na prenamjeni poslovnih zgrada u stambene jedinice. Riječ je o strategiji koja ima potencijal istodobno riješiti problem stambene krize i oživjeti središte grada.

U nacionalnom kontekstu, situacija je prilično zabrinjavajuća

Poslovne zgrade u većini američkih metropola bilježe stopu praznine između 20 i 30 posto, a broj najmoprimaca koji planiraju prepoloviti potrebe za uredskim prostorom raste. Istovremeno, kamatne stope su se u posljednjih nekoliko godina udvostručile, dok ističu rokovi za refinanciranje starih kredita, a banke pokazuju sve manju spremnost za nova ulaganja.

Slični programi već se provode u Chicagu, Pittsburghu, New Yorku, Washingtonu, San Franciscu i Calgaryju, ali Boston je među onima koji najbrže razvijaju konkretne mjere.

U samom Bostonu, brojke jasno pokazuju razmjere problema

Stopa praznih poslovnih prostora u središtu grada dosegnula je 20 posto i predviđa se daljnji rast do čak 30 posto. Za usporedbu, rezidencijalna praznina jedva prelazi 4 posto. Uredi su u prosjeku popunjeni tek 60 posto, a poslodavci sve češće sele u nove poslovne zgrade s modernim sadržajima kako bi vratili zaposlenike na radna mjesta.

Dodatni udarac predstavlja i odluka državnih institucija koje će napustiti oko 250 tisuća četvornih stopa najmova. Posebno su ranjive starije zgrade B i C klase, uključujući i dobro očuvane nekretnine s tradicijom od sto godina, ali s drastičnim padom popunjenosti.

Na ove izazove odlučno je odgovorila gradonačelnica Michelle Wu

Cilj njezina programa nije samo stvaranje novih stambenih jedinica, nego i revitalizacija urbanog tkiva koje je pandemija gotovo paralizirala. Kroz prenamjenu ureda u stanove želi se stvoriti uvjeti za oživljavanje centra grada, povećati pješački promet, potaknuti nove oblike poslovanja te kreirati širi raspon sadržaja zbog kojih bi gradska jezgra ponovno postala atraktivno mjesto za život i rad.

Program također naglašava održivost, jer se kroz prenamjenu smanjuje potreba za rušenjem i novom gradnjom, čime se ostvaruju ekološke uštede i doprinosi ciljevima klimatske politike.

Struktura programa jasno je definirana i pruža niz poticaja kako bi prenamjene bile izvedive

Vlasnici zgrada koji uđu u program mogu računati na poreznu olakšicu od 75 posto tijekom 29 godina. Prenamjena se u centru omogućuje bez kompliciranih postupaka zoniranja, a proces izdavanja dozvola ubrzan je kroz takozvani Article 80.

Grad je dodatno usmjerio sredstva i na studentsko i radničko stanovanje, dok se za svaki projekt propisuje da najmanje 17 posto stanova mora biti dostupno po pristupačnim uvjetima, odnosno po 60 posto medijalnog prihoda kućanstva. Projekti moraju zadržati prizemne poslovne prostore, kako bi se očuvala raznolikost funkcija i živost ulica, te poštovati nove energetske standarde.

Rezultati se već vide

Do sredine 2025. grad je zaprimio 16 prijava za prenamjenu 21 zgrade, čime bi se stvorilo ukupno 780 novih stambenih jedinica na više od 620 tisuća četvornih stopa nekadašnjih uredskih prostora. Od tog broja, 142 stana spadaju u kategoriju pristupačnog stanovanja.

Četiri projekta već su u izgradnji i donijet će 141 novu jedinicu, a osam poreznih olakšica već je potpisano. Procjenjuje se da će se zahvaljujući programu u sam centar doseliti više od 1.500 novih stanovnika, što će bitno utjecati na demografsku i ekonomsku dinamiku grada.

Iako program bilježi uspjehe, put nije bez prepreka

Izvještaj konzultantske kuće HR&A Advisors pokazuje da mnogi projekti i dalje imaju značajan financijski jaz, unatoč poreznim olakšicama. Prenamjena poslovnih zgrada u stanove sa sobom nosi visoke troškove – od instalacija ventilacije i grijanja, osiguravanja pristupačnosti za osobe s invaliditetom, postavljanja novih protupožarnih sustava i prozora, pa sve do usklađivanja s energetskim i ekološkim standardima.

Tu su i troškovi konstrukcije, otkupa postojećih najmova, dulji periodi izgradnje i nesigurnost u vezi s visinom najamnina, koja ponekad nije dostatna za pokrivanje ukupnih troškova.

Kako bi se prevladale financijske prepreke, Boston se oslanja i na državnu i saveznu pomoć

Bijela kuća je izdvojila dodatne resurse za poticanje prenamjena, uključujući povoljne zajmove HUD-a za gradnju i obnovu, kao i TIFIA i RRIF kredite s niskim kamatama za projekte povezane s javnim prijevozom. Država Massachusetts osigurala je fond od 15 milijuna dolara kako bi potaknula realizaciju većih projekata, dok novi Housing Bond Bill uvodi posebni Qualified Conversion Credit i dodatne financijske instrumente. Kombinacija ovih resursa na lokalnoj, državnoj i saveznoj razini stvara jedinstven okvir koji Boston postavlja kao pionira u ovom području.

Bostonov Downtown Conversion Program jasno pokazuje kako se kriza može pretvoriti u priliku. Prazni uredi, koji su prijetili dugotrajnom stagnacijom centra, postaju novi domovi, stvarajući životnu zajednicu u samom srcu grada. Program rješava pitanje stambene krize, pridonosi održivoj gradnji i smanjuje urbanu prazninu.

Uz to, jača otpornost gradske ekonomije i otvara prostor za novu vrstu gradske dinamike – onu u kojoj se poslovni i rezidencijalni život prirodno isprepliću. Ako se trenutni trend nastavi, Boston bi uskoro mogao postati primjer grada koji je uspio preoblikovati svoje središte u vibrantnu, održivu i inkluzivnu jezgru 21. stoljeća.