Mislite da su kvadrati nekretnina u Zagrebu i Splitu skupi?! Pogledajte novu Europsku listu, pa razmislite opet
CIJENE NEKTERNINA U EUROPI – NAJSKUPLJI I NAPRISTUPAČNIJI GRADOVI: Evo gdje se nalaze Zagreb i Split u Europskom kontekstu…
Deloitteov Europski indeks nekretnina za 2025. godinu je objavljen, ali notorno skupa velika središta nekretnina pretekla su neka iznenađujuća mjesta
Kupnja doma više nije (relativno) pristupačan financijski pothvat kakav je nekad bio – posebno kada mnogi građani u gradovima diljem Europe imaju plaće koje su blijede u usporedbi s lokalnim cijenama nekretnina, uz inflaciju i krizu troškova života koju svi trenutno proživljavamo.
Razlike su doista velike
Postoji ogromna razlika diljem kontinenta kada je riječ o cijeni vlasništva nad vlastitim domom. Kako bismo vam pomogli da steknete predodžbu o svojim šansama, Deloitteov nedavno objavljeni Europski indeks nekretnina baca svjetlo na gradove u kojima je kupnja vlastitog doma pristupačna, a u kojima zapravo nije.
Pristupačnost je izračunata na temelju broja prosječnih bruto godišnjih plaća potrebnih za kupnju standardiziranog, novoizgrađenog stana od 70 četvornih metara. Iako ćemo ovo uzeti s rezervom (neki gradovi su poznati po tome što su skučeniji od drugih), analiza je intrigantna.
Dakle, izračun je doista RELATIVAN – niti su cijene nekretnina u gradovima slične, niti su prosječne bruto plaće u tim gradovima slične. Ali, pravila za izračun su prilično jasna i to je OK.
Najskuplji je Amstardam
Na prvom mjestu kao najmanje pristupačni europski grad za kupnju doma je Amsterdam. I ne, nismo ni mi šokirani. Prema istraživanju Deloittea, za kupnju stana u nizozemskoj prijestolnici bilo bi potrebno 15,4 godišnje plaće.
Dva iznenađujuća ulaska uslijedila su odmah iza na drugom i trećem mjestu – Atena je zauzela drugo mjesto, gdje je potrebno 15,3 godišnje plaće za kupnju stana, a Prag je bio treći, gdje ih je potrebno 15.
Što se tiče drugog kraja ljestvice, za kupnju stana u Torinu potrebno je samo 4,9 bruto godišnjih plaća, što ga čini najpristupačnijim gradom na ljestvici, izjednačenim s Odenseom u Danskoj.
Manchester, Aarhus i Katowice zaokružuju pet najpristupačnijih. Čitajte dalje za cijeli popis ili pogledajte istraživanje Deloittea ovdje.
Ovo su najskuplji europski gradovi za posjedovanje nekretnine
- Amsterdam, Nizozemska
- Atena, Grčka
- Prag, Češka
- Košice, Slovačka
- Brno, Češka
- Banská Bystrica
- Bratislava, Slovačka
- Ljubljana, Slovenija
- Solun, Grčka
- Budimpešta, Mađarska
Ovo su najpovoljniji europski gradovi za posjedovanje nekretnine
- Torino, Italija
- Odense, Danska
- Manchester, Velika Britanija
- Aarhus, Danska
- Katowice, Poljska
- Zagreb, Hrvatska
- Celje, Slovenija
- Maribor, Slovenija
- Firenca, Italija
- Győr, Mađarska
Što iz ovog izvješća možemo zaključiti o cijenama nekretnina u Zagrebu?
Kao što vidite, Zagreb se našao na šestom mjestu ljestvice najpristupačnijih gradova za kupnju nekretnine.
Evo kratke analize Zagreba iz Deloitteova izvještaja Property Index 2025 (podaci za 2024.):
- Prosječna tražena cijena novogradnje (gradovi): Zagreb ~€2.917/m². Time je iznad hrvatskog nacionalnog prosjeka te bliže srednjem europskom rasponu za glavne gradove.
- Hrvatska – referenca za usporedbu: prosjek €2.504/m², uz +11,5% godišnjeg rasta (2024. vs. 2023.).
- Zagreb – godišnja promjena cijena novogradnje (kapitalni gradovi): oko +8,7% nominalno, što je umjereno iznad prosjeka zapadne Europe, ali ispod najbrže rastućih tržišta.
- Najamnine: prosječna mjesečna najamnina ~€14,8/m². To je niže od Splita (€16,1/m²) i npr. Hamburga (€16,1/m²), ali iznad niza srednjo- i istočnoeuropskih gradova u donjem dijelu ljestvice.
- Pristupačnost kupnje (broj prosječnih godišnjih bruto plaća za stan od 70 m²): Zagreb je u pristupačnijem dijelu ljestvice (ispod ~10 plaća; oko ~8), znatno bolji od najnepristupačnijih gradova poput Amsterdama i Atene.
Što to znači u praksi?
Zagrebačko tržište novogradnje je skuplje od nacionalnog prosjeka, ali i dalje bitno pristupačnije od vodećih zapadnoeuropskih metropola. Najamnine su u sredini europske ljestvice, što uz solidan nominalni rast cijena sugerira stabilnu potražnju (i kupaca i najmoprimaca).
Za kupce to znači da je vremenski horizont štednje kraći nego u najskupljim gradovima EU-a, a za investitore da prinosi iz najma ostaju konkurentni u odnosu na razvijenija tržišta.
Kakva je situacija u drugim hrvatskim gradovima?
Evo što izvještaj navodi o drugim hrvatskim gradovima (uz Zagreb) i kako se pozicioniraju:
Split — prosječna mjesečna najamnina 16,1 €/m² (2024.), što je iznad zagrebačkih 14,8 €/m². To potvrđuje da Split drži vrh po cijeni najma u Hrvatskoj u usporedbi s gradovima koje je Deloitte obuhvatio.
Rijeka — prosječna najamnina 12,5 €/m², osjetno niže od Zagreba (razlika oko 15%). To Rijeku svrstava u pristupačniji najam unutar hrvatskih gradova uključenih u usporedbu.
Split/Dubrovnik (novogradnja) — izvještaj izdvojeno prikazuje Split/Dubrovnik u grafu raspona minimalnih i maksimalnih cijena novih stambenih jedinica (€/m²), što upućuje na zasebno promatranje te dalmatinske mikrolokacije u odnosu na ostatak zemlje. (Grafikon: “Minimum and Maximum Price on New Residential Units, €/m², 2024”.)
Kontekst za Hrvatsku i Zagreb (za usporedbu) — prosječna nacionalna ponudbena cijena novogradnje iznosi 2.504 €/m² (+11,5% na godišnjoj razini), dok je za Zagreb prosječna cijena novogradnje 2.917 €/m². Time je Zagreb iznad državnog prosjeka.
